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评论私宅产权70年大限问题宜早解决

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来源: 作者: 2019-06-08 04:14:19

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在城市里,任何单位和个人进行建设,使用土地,必须依法申请使用国有土地,向政府购买国有土地的建设用地使用权。政府垄断了住宅建设用地供应,房地产商垄断着商品住宅供应。而在现行法律规定中,“土地使用权”与“房屋产权”是两个不同的概念,土地使用权出让的最高年限是:居住用地70年。

房地产商从政府得到的土地使用期只有70年,如果单纯从契约的角度,购房者的所有权利都来自房地产商的转让,当然也不能超越房地产商原有权利,土地使用期自然也就不能超过所谓的“70年”。

而另一方面,“无恒产则无恒心”,在人类历史大多数情况下,都允许居民自行建设房屋。而在“政府垄断城市土地,开发商垄断商品房供应”的语境下,城市居民让渡了自建房屋的自然权利,开始依赖开发商供应住房,他们也为此付出高额的房价,甚至沦为了“房奴”。他们有理由相信,“我所购买的房屋,能为我及我的后代世代所享,即使因公共利益被征收、征用,也应该获得补偿。”让城市居民在70年后,继续拥有所居之所的土地使用权,并非来自契约,而来自政府应有之义。

也正因为此,《物权法》第一百四十九条规定,“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”而《城市房地产管理法》却规定,“土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该宗土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回。”

这两个法律存在一定矛盾。“自动续期”意味着并不须经过任何申请,也没有谈及有偿还是无偿。在法律没有进一步明确之前,地方政府自然将作出对自己有利的解释。如2009年,山东青岛开发区阿里山小区的20年土地使用权当年6月份到期,当地相关部门为此制定了临时解决方案,100平方米的住房续期约需要6万元费用。

随着很多商品住宅“年龄”的增高,“70年后土地使用权怎么办”愈发迫切,对于这个问题的解答宜早不宜迟。期望立法部门能够从保护业主权益、现实可行性、稳定性的角度,早日消除盘桓公众心头的“70年大限”忧虑,让居民安居乐业。(法律工作者 舒锐)

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